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40個地級市房價過萬:三亞珠海蘇州排前三,東南4省最集中

  房價高的普通地級市主要是集中在東南沿海地區和環京區域,尤其是在浙江、江蘇、福建等地,高房價城市連片存在。另外,一些旅游城市的價格也比較高。

  易居房地產研究院日前發布的一份報告顯示,根據國家統計局公布數據進行測算,今年6月至9月份,全國新建商品住宅單月成交均價均位于1萬元以上的水平,分別為每平方米10113元、10263元、10540元和10191元。

  這意味著房價正在進入到萬元時代。但這一數字是針對全國所有城市而言,難免存在“平均數效應”,實際上,各地之間的情況差別很大。當前,房價高的城市主要集中在直轄市、計劃單列市、省會城市和一些經濟發達的普通地級市。

  那么,在直轄市、計劃單列市和省會城市之外,還有哪些普通地級市房價比較高呢?

  第一財經記者梳理了中國房價行情平臺上各個普通地級市的平均單價數據后發現,共有40個地級市的平均單價超過萬元大關,這其中,三亞、珠海和蘇州位居前三;從區域分布來看,主要集中在浙江、江蘇、福建、廣東和河北5省,東部沿海占據絕大多數。此外,中西部也有3市入列。

  中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析,房價高的普通地級市主要是集中在東南沿海地區和環京區域,尤其是在浙江、江蘇、福建等地,高房價城市連片存在。另外,一些旅游城市的價格也比較高。

  三亞、珠海、蘇州位居前三

  從平均單價來看,三亞、珠海和蘇州位居前三。其中三亞也是唯一一個平均單價超過(每平方米)3萬元的普通地級市。張大偉分析,三亞是全國少有的熱帶海濱旅游城市,中高端的海景房很多都是外地人買走的。

  三亞之后,有4個城市平均單價超過了2萬元/平方米,分別是珠海、蘇州、溫州和東莞。這四個城市來自我國經濟最為發達的長三角和珠三角。這其中,珠海以23628元/平方米的價格位居普通地級市第二。

  廣東省房協專家委員龍斌對第一財經分析,珠海以前的房價就不低,多年前均價還一度超過廣州。珠海房價高有多個因素,珠海的市場與三亞有類似之處,也是旅游城市,環境資源獨特,宜居因素十分突出。同時,珠海的經濟實力也很強,這些年第三產業、高新產業發展很不錯,也給珠海房價注入了很大底氣。

  龍斌說,從區位來看,珠海位于珠三角西岸,大灣區是中國經濟發展最繁榮、最有活力的區域之一,隨著珠三角一體化發展,珠海離一些城市都是40分鐘乃至半小時交通圈的概念。珠海發展不僅吸引了不少來自廣州、深圳的購買力外溢,也吸引了來自全國各地的購房者,所以綜合來看,房價也比較高。

  貝殼研究院今年8月初發布的《城市移民指數研究報告》顯示,在報告統計的22個重點城市購房客群中,珠海的省外客戶購房占比高達55.5%,僅次于深圳、東莞和北京,位居第4。

  蘇州的平均單價在普通地級市中位居第3。蘇州的房價較高,主要與當地發達的城市經濟緊密相關。改革開放之后,靠近上海的蘇南地區憑借外向型產業快速發展,緊鄰上海的蘇州通過與上海分工合作,工業經濟也得以高速發展,成為全國工業產值最大的城市。蘇州也是我國經濟總量最大的普通地級市,去年GDP達到19236億元,位居全國所有城市第六位。由于經濟發達,蘇州也吸引了大量人口進入,去年蘇州人口凈流入規模達到了352萬人。

  另一方面,蘇州毗鄰強一線城市上海,隨著軌道交通等基礎設施的發展,蘇州樓市也承接了大量來自上海的購買力外溢。

  與蘇州相似,東莞近幾年的房價高漲,跟近年來當地高新產業快速發展、承接旁邊一線城市深圳購買力外溢有關。當前東莞的高新技術企業數量僅次于蘇州,在二線城市中位居第2。來自深圳的產業、資金、人才等要素外溢之下,東莞經濟轉型升級步伐不斷加快。

  東南4省最為集中

  從區域分布來看,40個平均單價過萬元的普通地級市中,有37個位于東部地區,只有3個來自中西部。從省份分布來看,東南沿海的江蘇、浙江、廣東和福建最為集中,分別達到了10個、9個、7個和6個,合計高達32個,占據了八成。

  江蘇入列的10個城市中,蘇南的蘇州、無錫、常州和蘇中的南通均位居普通地級市前10,蘇中的揚州和泰州分列第16和第29;蘇北的徐州、鹽城、連云港和淮安分列第31、第33、第37、第38。整體上看,江蘇城市的房價水平與區域經濟發展的水平緊密相關,經濟最為發達的蘇南地區整體房價水平高,蘇中地區次之,蘇北地區整體最低。

  目前,江蘇的普通地級市中,只有鎮江和宿遷平均單價沒有超過萬元大關。相比之下,浙江的整體房價水平更高,目前浙江的9個普通地級市的平均單價均超過了萬元。其中,溫州位居第4,麗水和金華分列第6、第7,第11至第14全部來自浙江,分別是衢州、舟山、嘉興和臺州。紹興位列第20。湖州成為浙江房價最低的地級市,位列全國普通地級市第28位。

  浙江的整體房價水平高,與當地發達的經濟有關。數據顯示,2020年前三季度,浙江居民人均可支配收入達40121元,僅次于上海、北京這兩大直轄市,位居第三。

  廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析, 浙江是中國市場化程度最高、民營經濟最發達的省份,無論是勞動力要素、土地等制度創新都走在全國前列。浙江最早在全國實行省管縣體制,縣域經濟、鄉鎮經濟都十分發達,每個縣都有自己的產業集群,形成了強大的產業競爭力。

  張大偉對第一財經分析,浙江房價整體水平高,一方面和當地發達的區域經濟有關。另一方面,浙江的經商群體十分龐大,很多人從其他城市乃至國外賺的錢,也會拿回家鄉置業。此外,浙江山地多、平地少,城市規模相對小一些,土地供應量更加緊張。

  而福建作為沿海地區山地最多、平原最少的省份,也存在與浙江相似的問題,目前福建的普通地級市中,僅有閩北的南平平均單價低于萬元。

  第一經濟大省廣東有7個普通地級市入列,包括珠三角的珠海、東莞、佛山、中山和惠州,以及來自粵東的汕頭和粵西的湛江。值得注意的是,汕頭和湛江分別是粵東和粵西地區的中心城市,也是目前廣東省著力打造的省域副中心城市。

  相比經濟發達的東南4省,目前經濟欠發達的河北也有4個普通地級市平均單價超過萬元,分別是廊坊、唐山、秦皇島和滄州。張大偉分析,河北4個城市房價水平與本身的區域經濟關聯度要低一些,其中,秦皇島作為濱海旅游城市的因素更多一些,其他幾個城市主要是處于環京區域,受北京購買力外溢影響更多一些。

  中西部3市為何高?

  在中西部地區,共有3個城市平均單價超過萬元,分別是大理、蕪湖和洛陽。

  其中,大理的情況與三亞類似,作為旅游城市,大理的環境十分優美,吸引了不少外地人置業。目前,大理與其所屬省份的省會昆明的房價差距很小。

  蕪湖是安徽省內第二大城市。2019年蕪湖人均GDP為96154元,位居合肥之后,比全國平均水平70892元高出25172元。目前,蕪湖具備了較為雄厚的產業基礎,不僅有奇瑞汽車這樣的著名制造企業,也有三七互娛、三只松鼠等新興企業,這樣的產業基礎在中西部的普通地市中相當亮眼。

  洛陽是河南省第二大城市,也是中西部經濟總量最大的普通地級市。2019年,洛陽GDP總量達到5034.9億元,成為中西部地區首個GDP突破5000億大關的普通地級市。同時,洛陽是中部地區重要的工業城市,有2個國家級開發區、2個省級開發區和18個省級產業集聚區。

  今年10月14日,河南省第102次省政府常務會議審議了《洛陽都市圈發展規劃(2020—2035年)》,強調洛陽都市圈5城市地脈相連、產業相融,要積極融入雙循環新發展格局,著眼推動實施黃河流域生態保護和高質量發展戰略,更多依靠市場機制和產業內在聯系建設洛陽都市圈,打造新的產業集聚高地,帶動河南西部發展。

  張大偉分析,河南是各省份中戶籍人口總量最大的,洛陽作為其第二大城市,人口流入較多,房價相對高一些也屬正常。

  圖:40個平均單價過萬的普通地級市

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  (數據來源:中國房價行情平臺)

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